Wenn Stockwerkeigentümer nicht mehr zahlen können


Was vor einigen Jahren noch als Seltenheit galt, ist heute immer häufiger anzutreffen. Stockwerkeigentümer die nicht mehr in der Lage sind ihre Beiträge zu leisten. Die Gründe hierfür sind vielfältig, aufgrund günstiger Finanzierungen, haben sich in letzter Zeit auch finanziell eher schwächere Personen an den Kauf einer Eigentumswohnung gewagt.

Auch das Thema Vererbung an die nächste Generation ist nicht immer nur eine erfreuliche Angelegenheit. Zumal diese Wohnungen, wenn nicht sogar das ganze Gebäude, einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen und ein Verkauf an Dritte somit schwierig wird.

Auch Personen welche in das Pensionsalter kommen und zusätzliches Geld für die Sanierung der gemeinschaftlichen Teile benötigen (Heizung, Lift, Dach, Fassade, etc). können in kritische finanzielle Situation geraten, zumal wenn der Erneuerungsfonds zu tief ist.

Insbesondere kleinere Gemeinschaften trifft ein Ausfall von Budgetbeiträgen stärker, als grosse Gemeinschaften, bei denen sich die Kosten auf mehrere Schultern verteilen. Doch was tun, wenn ein Eigentümer mehrere Budgetraten nicht zahlen kann und auch der Betreibungsweg erfolglos ist.

Zwar besteht die Möglichkeit, ein Pfandrecht eintragen zu lassen um dann bei der Betreibung auf Pfandverwertung zu gehen. Doch der Eintrag eines Pfandrechts setzt einerseits voraus, dass die nur von der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnungen (max. 3 zurückliegende Jahre) als Pfandrecht eingetragen werden können und anderseits ist es ein Verfahren, welches mit Zeitaufwand und Kosten verbunden ist.

Wird ein solcher Weg beschritten, muss sicher 1 bis 1 ½ Jahre gewartet werden, bis der Anspruch aus der Verwertung einen Erlös abwirft. Notabene auf eine Forderung, die dannzumal einige Zeit zurückliegt und die laufenden Budgetraten vermutlich wieder nicht gedeckt sind.

Wird die Wohnung des säumigen Eigentümers an Dritte vermietet, so wirft diese zwar einen Mietzins ab, aber der dürfte in die Bemessung des Existenzminimums des Eigentümers einfliessen. Und da die Forderungen der STWEG nicht privilegiert sind, bezahlt die Gemeinschaft indirekt die Betriebskosten des Eigentümers und der Mietertrag wandert an andere Dritte Gläubiger ab.

Hier müsste meines Erachtens ganz klar der Gesetzgeber eine Änderung einführen. Es kann nicht sein, dass Eigentümer aufgrund der Solidarhaftung, indirekt Liquidität zur Befriedigung anderer Schuldner abgeben.

Doch wie kann sich eine Gemeinschaft gegen diese Problematik schützen. Derzeit geht dies wohl nur auf einem freiwilligen Weg, in dem die Eigentümer frühzeitig, wenn alle noch zahlungsfähig sind, einen Stock oder eine Reserve zusätzlich zum Erneuerungsfonds bilden.

Sinnvoll wäre hier wohl die durchschnittliche Jahreseinlage eines Eigentümers (am besten für zwei Jahre), welche separat in der Buchhaltung auch ausgewiesen werden. Dieser Stock darf jedoch nicht dem Erneuerungsfonds zugewiesen werden, da dieser zweckgebunden ist und nur mit Versammlungsbeschluss Geld davon entnommen werden kann.

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