Viele Verwaltungen machen derzeit die Erfahrung, dass der Anfangsmietzins oder auch die Heiz- und Nebenkostenabrechnung durch die Mieter angefochten werden. Dies dürfte als Zeichen hierfür gewertet werden, dass mit allen Mitteln versucht wird, die Kosten für Miete und Nebenkosten nicht ansteigen zu lassen respektive sogar möglichst senken zu können.
Dokumentation Mietzins
Können solche Anfechtungen im Bereich der Nebenkosten aufgrund der tatsächlichen Aufwendungen in der Regel leicht dargelegt und klargestellt werden, ist es insbesondere bei Wiedervermietungen von älteren Bauten äusserst aufwändig und schwierig, den aktuellen Mietzins zu dokumentieren. Hand aufs Herz: wie viele der Mitarbeitenden in der Immobilienbranche können aus dem Stegreif aufzeigen, welche Anpassungen bei Mieterwechsel an die Nettomiete mietrechtlich zulässig sind? Dies insbesondere auch bei Fällen, wenn ein bisheriges langjähriges Mietverhältnis beendet und neuvermietet wird. Kann dies ungenügend mit effektiven Zahlen begründet werden, drohen teils massive Reduktionen bei den Nettomieten und lösen auch automatisch eine Kündigungs-Sperrfrist von 3 Jahren bei diesen Mietverhältnissen aus.
Somit wird es wichtig, dass sich die Vermieter neu orientieren und ihre bisherigen Vorgaben bei Wiedervermietungen überdenken. Das gilt auch besonders bei Altbauten, bei welchen eine Gesamtsanierung oder ein Ersatzbau mit damit verbundener Leerkündigung der Liegenschaft in den nächsten Jahren geplant ist und eine Kündigungssperrfrist äusserst unangenehm wäre.
Dem korrekten Erstellen der Mietverträge und der Berechnung des neuen Mietzinses ist daher höchste Priorität zuzuordnen.
Auch bei den nächsten Nebenkosten-Abrechnungen muss man davon ausgehen, dass hier eine Flut von Anfragen oder Anfechtungen kommen wird, da es sich zeigt, dass bereits jetzt bei den Abrechnungen per 30.06.2022 ein Anstieg der Nebenkosten deutlich zu spüren ist. Die Abrechnungen, welche nun folgen, dürften noch drastischer ausfallen.
Somit wird es wichtig, dass auch hier die Berechnungen korrekt sind und auch jahrelang angewendete Pauschalen überdacht werden.
Gegen Ende Oktober 2022 führen wir in Olten Fachkurse durch, bei welchen die obigen Themen ebenfalls eingehend behandelt werden:
25. Oktober 2022 - Olten
• Heiz- und Betriebskostenabrechnung 26. Oktober 2022 - Olten
27. Oktober 2022 - Olten
Basiswissen hilft gegen unangenehme Fragen gewappnet zu sein und sachlich Auskunft geben zu können.