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Entscheid über Leben und Tod einer Liegenschaft

Nach wie vor ist die Bautätigkeit in der Schweiz sehr hoch. Bis zu 10 Millionen Bewohnende soll die Schweiz als Ziel unterbringen können. Doch wo und in welchem Standard soll dies erfolgen? In den letzten Wochen wurden wiederholt Neubauwohnungen mit horrenden Mietzinsen in den Medien angeprangert. Was entwickelt sich hier?



Viele Touristenorte kennen das Problem bereits seit Jahren. Der Wohnraum für die Einheimischen, welche vor Ort auch arbeiten, ist teilweise unerschwinglich geworden. Ein Ergebnis von Angebot, Nachfrage und der Attraktivität der Schweiz.


Stellt sich die Frage, wie die Nachfrage nach Wohnraum und speziell auch bezahlbarem Wohnraum abgedeckt werden kann. Der noch unbebaute Boden in der Schweiz ist rar und sehr teuer geworden. Eine Möglichkeit ist das verdichtete Bauen, was dazu führt, dass bestehende Bauten abgerissen werden müssen, damit Neubauten mit einer höheren Ausnützungsziffer realisiert werden können.


Eine andere Möglichkeit ist die Aufstockung oder Umwandlung von z.B. leerstehenden Gewerbeobjekten in Wohnangebote.


Für viele der bestehenden Altbauten stellt sich damit die Frage, was mit diesen geschehen soll, sanieren oder einem Neubau weichen. Je nach Bausubstanz muss eine Gesamtsanierung der Liegenschaft alle 30 bis 40 Jahre ins Auge gefasst werden. Aufgrund der jeweils geltenden Bauvorschriften und der heutigen rasanten Entwicklung von neuen Technologien in Energie und Technik, kumulieren sich nebst den eigentlichen Sanierungskosten zusätzlich teils massive Kosten aufgrund der neuen Gesetzgebungen und Möglichkeiten.


Immobilien von älteren privaten Hauseigentümern gehen auf dem Markt häufig an Gesellschaften (Bauinvestoren, Pensionskassen, Immobilienfonds, etc.) über, da diese bereit sind, mehr Geld in solche Grundstücke und Altbauten zu investieren als neue private Eigentümer.


Insbesondere mit den weiterhin historisch tiefen Zinsen, ist es für eine Gesellschaft interessanter in Bauvorhaben zu investieren, als das Geld im Finanzmarkt zu platzieren.


Dies hat den Effekt, dass immer weniger Immobilien im privaten Besitz verbleiben (können). Was hat dies für Auswirkungen auf die Bewirtschaftung von bestehenden älteren Bauten? Hier kann festgestellt werden, dass viele Eigentümer aufgrund der unklaren Entwicklung verunsichert sind, ob und wie stark sie noch in die Liegenschaften investieren wollen. Eigentlich eine Entwicklung, welche schade ist, da wir gesunde Substanz vernichten, um mehr Wohnraum zu höheren Renditen zu realisieren.


Verwaltungen von Immobilien sollten daher auch mit der Eigentümerschaft eine klare Strategie entwickeln, wie mit den bestehenden Flächen umgegangen werden soll. Eine Studie über eine sinnvolle Sanierung (evtl. mit Aufstockung) versus Ersatzbau oder Verkauf der Immobilie, ist nicht ganz günstig, aber eine wichtige Grundlage, damit eine klare Strategie für den Erhalt der Liegenschaft und den Ausbaustandard der Wohnungen entschieden werden kann.


Eine Herausforderung für Verwaltungen, welche heute leider noch spärlich umgesetzt oder teilweise gar nicht wahrgenommen wird. Doch sollte dieser Aspekt der Beratung einen festen Bestandteil in der Betreuung der Eigentümer einnehmen.



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Musterdokumente zum neuen Datenschutzgesetz

Die revidierte Fassung des Datenschutzgesetzes (DSG) in der Schweiz ist ab dem 1. September 2023 in Kraft getreten. Für die Immobilienbranche hat dies weitaus grössere Konsequenzen, als bisher von den meisten Verwaltungen wahrgenommen wurde und dementsprechend sind die meisten auf diese Herausforderung noch nicht oder nur ungenügend vorbereitet.





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