Marktmietzinse - wichtiges Instrument oder Schande der Branche?


Vor allem institutionelle Immobilienbesitzer verlangen von ihren Verwaltungen, dass die Marktmietzinse auch im Bereich Wohnraum als wichtiger Indikator für die Ansetzung der Mietzinse zum Zuge kommen. Die Meldungen, dass vor allem in ländlichen Gebieten und den Agglomerationen der grösseren Städte zunehmend Leerstand zu verzeichnen sei und die Mietzinse unter Druck geraten, scheint viele Verwaltungen und Liegenschaftsbesitzer (vorerst) weniger zu kümmern.

Fact ist: der Immobilienbesitzer stellt Wohnraum gegen Entgelt zur Verfügung, ist aber bei der Vermietung durch das heutige Mietrecht stark eingeschränkt. Das Instrument «Markmietzinse» gibt es gemäss Mietrecht nicht, wird aber trotzdem häufig als Barometer verwendet. Warum eigentlich?

Vermieter, welche sozial denken oder einfach günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen, sind oft die Geprellten. Wird einmal ein günstiger Mietzins definiert, so bleibt der Vermieter aufgrund des Mietrechts auch zukünftig an diese ursprünglich vereinbarte Basis gebunden. Dies auch dann, wenn der Mietzins im Vergleich zu ähnlichen Wohneinheiten unter dem Durchschnitt liegt. Nach der einen oder anderen bitteren Erfahrung verlieren diese Vermieter nicht selten ihre soziale Einstellung. Scheinbar wird das Mietrecht höher gewertet, als ein vernünftiges Recht auf Eigentum.

Ein weiterer Fact ist: bei den Institutionellen wird der Anlagewert primär auf die Mietzinserträge ausgerichtet. Bei Verkauf kommt der Nettosollertrag zum Tragen. Konsequenz vieler Institutioneller: lieber Leerstand als Reduktion der Nettomiete und somit eine Korrektur auf dem Anlagewert in den Büchern. Eine solche Korrektur würde sich ja negativ auf das Gesamtportfolio auswirken und die Anleger verärgern. Aber Leerstand wird in Kauf genommen. Diese Logik lässt sich zwar nachvollziehen, doch ist sie auch vernünftig?

Sarkastisch? Nein, leider Realität. Und wenn man bedenkt, dass wir davon ausgehen, dass unsere heute einbezahlten BVG-Gelder gut verzinst werden, so fördern wir indirekt die Marktmiete. Denn die Pensionskassen müssen heute Ihr Geld irgendwo anlegen, damit es keine Minuszinsen gibt. Also lieber in Liegenschaften mit tieferem Ertrag investieren, als gar keinen Ertrag ausweisen können. Zudem kommt der Umstand der effektiven Leerstände auch in der neuen Rechnungslegung nicht gebührend zur Aussage. Auch schlecht unterhaltene Wohnungen/Liegenschaften finden hier keine Bewertung.

Eigentlich müsste ein neuer Begriff in dieser Branche zur Anwendung kommen: die «Vernunftsmiete». Eine Miete, welche für die Mieter interessant, aber weniger stark reguliert ist. Dies gäbe dem Vermieter die Möglichkeit, mit dem Mietertrag die Liegenschaft verantwortungsvoll zu unterhalten und eine langanhaltende vernünftige Strategie anzuwenden.

Die «Marktmiete» wird somit von verschiedenen Institutionen gefördert: Die Banken, welche vom Kapitalnehmer den Nachweis eines entsprechend hohen Mietertrages verlangen; die Pensionskassen, welche eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften müssen; die BVG-Versicherten, welche ihre Rente gut angelegt haben wollen und meiner Meinung nach leider auch das Mietrecht selber.

Diese Gedanken mögen provozieren, aber es ist zu bedauern, dass die Verfechter des heutigen Mietrechts nicht mehr Flexibilität zulassen, damit Immobilienbesitzer vernünftige Mietzinse ansetzen können. Denn gerade diese straffen Regelungen im Mietrecht verleiten zunehmend dazu, stärker auf die Marktmiete zu schauen, als auf einen vernünftigen Mietpreis.

Doch solange das Mietrecht in der heutigen Form besteht, ist es umso wichtiger, dass die Verwalter die Möglichkeiten der Mietzinsgestaltung kennen um die Ausrichtungen (Rendite / Werterhaltung / soziales Denken) mietrechtlich korrekt umsetzen zu können.

Unsere Kurse helfen mit, das Basis-Wissen auch in diesem Bereich zu sichern. Derzeit sind in unserem Angebot folgende Tageskurse:

- Buchhaltung Mietliegenschaften (auch mit Blick auf die neue Rechnungslegung)

- Vom Mietvertrag bis zur Kündigung (korrekte Mietverträge)

- Heiz- und Nebenkosten (inkl. Vorgehen von Änderungen in der Ausgestaltung der Nebenkosten)

Kursdetails unter Kurse Mietwesen

Die Kurse finden jeweils in kleineren Klassen statt (max. 10 Personen), so dass intensiv und individuell auf die Bedürfnisse der Kunden eingegangen werden kann. Hoffen wir, dass die Mietzinse so vertraglich festgelegt werden können, dass es sowohl für die Mieter als auch für Vermieter langfristig befriedigend ist.

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