Für viele Mieter wird der Wohnraum zu einer immer grösseren finanziellen Last. Günstigere Wohnungen sind auf dem Markt oft nur mit Glück oder Beziehungen zu bekommen. Doch auch ein Umzug in eine andere Wohnung muss richtig kalkuliert werden. Danach höhere Transportkosten für den Arbeitsweg oder die Prämien für die Krankenkasse oder die Steuern könnten die Folge sein.
Eine Senkung der Mietzinse wird auch auf längere Sicht nicht zu erwarten sein. Und die Möglichkeiten, um die Lebenskosten zu reduzieren dürften beschränkt sein.
Eine Variante besteht in der Untervermietung von Wohnfläche. Dies ist ein Trend, der derzeit häufiger zu beobachten ist als bisher. Doch hierzu gibt es einiges zu beachten. Nebst dem, dass es nicht allen gegeben ist, mit anderen Leuten zusammenzuwohnen, bedarf es auch der Zustimmung des Vermieters (Art, OR 262) und unter Umständen interveniert die Gemeinde, wenn eine Überbelegung der Wohnung aufgrund der Personenzahlen vorhanden ist.
Bei der Untervermietung von Wohnflächen ist zu unterscheiden zwischen zusätzlichen Mitbewohnern (also, wenn der Hauptmieter ebenfalls in der Wohnung weiterhin lebt), der Untervermietung zum Beispiel während eines Auslandaufenthaltes sowie der Vermietung über entsprechende Portale an Dritte (z.B. Air B&B).
Die Vermietung von Wohnräumen unter Air B&B (oder ähnlichen Plattformen) kann vom Vermieter untersagt werden. Sollte im Mietvertrag diesbezüglich nichts erwähnt sein, bedarf es trotzdem seiner Zustimmung für diese Art von Untervermietung.
Geht der Hauptmieter während einer gewissen Zeit weg, so kann er die Wohnung untervermieten, sofern für den Vermieter keine Nachteile entstehen. Heisst, dass der Untermieter die Bedingungen des Hauptvertrages erfüllen muss, z.B. nicht mehr Personen als im Mietvertrag erlaubt oder mit einem Haustier, wenn dem Hauptmieter kein Haustier schriftlich erlaubt wurde. Zudem darf das Entgelt für die Untermiete nicht wesentlich höher liegen als der Mietzins, welcher vereinbart wurde.
Hier ist es jedoch auch abhängig von den übrigen Konditionen (z.B. möblierte Vermietung, Nebenkostenregelung, Mitbenützung Wohnzimmer, Küchenutensilien, Internet etc. Bei einer solchen Untervermietung muss jedoch die Rückkehr des Hauptmieters absehbar sein (BGE 4A 227/2011 und BGE 4A 367/2010) und sollte nicht länger als 1 Jahr dauern.
Bei einem zusätzlichen Mitbewohner ist es ebenfalls wichtig, dass der Vermieter sein schriftliches Einverständnis gibt. Vergewissern Sie sich, dass für beide Parteien alle Punkte des Zusammenwohnens vorgängig klar besprochen und vereinbart wurden.
Wichtig: Verantwortlich in allen Belangen ist immer der Hauptmieter, egal ob er anwesend ist oder vorübergehen im Ausland weilt. Ein Vertragsverhältnis besteht immer nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter, auch wenn der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Dies gilt auch für Schäden, welche der Untermieter verursacht.
Auf jeden Fall ist zu empfehlen, dass zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter ebenfalls die Schriftlichkeit gewählt wird. Der Mieterverband bietet hierzu einen Untermietvertrag an, bei welchem die wichtigen Punkte festgehalten sind. Und vergessen Sie nicht, dass der zusätzliche Untermieter bei der Gemeinde ordentlich angemeldet werden muss.
Die Thematik beinhaltet auch noch weitere Details und Stolpersteine wie z.B. Abmahnungen und/oder Kündigung seitens Vermieters, Haftung bei Schäden, etc. All diese Themenbereiche werden in unseren Kursen entsprechend behandelt und aufgrund von Fallbeispielen anschaulich erläutert.
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Musterdokumente zum neuen Datenschutzgesetz
Die revidierte Fassung des Datenschutzgesetzes (DSG) in der Schweiz ist ab dem 1. September 2023 in Kraft getreten. Für die Immobilienbranche hat dies weitaus grössere Konsequenzen, als bisher von den meisten Verwaltungen wahrgenommen wurde und dementsprechend sind die meisten auf diese Herausforderung noch nicht oder nur ungenügend vorbereitet.