Haben Sie dies auch schon erlebt? Die Mieter zeigen sich erfreut, dass Sie das Mietobjekt zugesprochen bekommen und auch die Wohnungsübergabe verläuft problemlos. Sie ersetzen dem Mieter sogar noch eine Abwaschmaschine, obwohl die bisherige eigentlich noch gut funktioniert hat und dann kurz darauf flattert Ihnen eine Vorladung der Schlichtungsbehörde bezüglich «Anfechtung des Anfangsmietzinses» ins Haus.
Viele Mieter sind zunehmend am finanziellen Limit und können sich nicht mehr das leisten, was sie bisher gewohnt waren. Einer der Effekte ist, dass man versucht, überall Kosten zu finden, die man reduzieren kann, möglichst ohne den persönlichen Komfort einbüssen zu müssen. Steht ein Wohnungswechsel bevor, möchte man möglichst den bisherigen Standard aufrechterhalten können wenn möglich sogar zu einem tieferen Mietzins. Doch das Angebot an Wohnungen ist an vielen Orten sehr beschränkt und die Preise steigen nach wie vor. Auch die vielen Neubauten können diese Situation kaum entschärfen. Heiz- und Betriebskosten schnellen bekanntlich auch in die Höhe. Und hat die Mieterschaft bereits Eintragungen im Betreibungsregister, wird die Wohnungssuche zu einer lange Geduldsangelegenheit.
Auf der anderen Seite ist die Eigentümerschaft, welche sich ebenfalls mit erhöhten Kosten in Unterhalt und Finanzierung konfrontiert sieht. Und Neubauten können heute häufig aufgrund behördlicher Auflagen und den neuen vorgeschriebenen, aber
teureren Technologien gar nicht mehr günstig realisiert werden, selbst wenn die Bauherrschaft ursprünglich als Ziel «kostengünstiges Wohnen» vorgegeben hat. Es ist nun zunehmend zu beobachten, dass nach Bezug der Wohnung der Anfangsmietzins angefochten wird. Insbesondere dann, wenn ersichtlich ist, dass die Nettomiete gegenüber dem Vormieter erheblich angehoben wurde. Da viele Verwaltungen auch die Akonti für die Nebenkosten anpassen, ergibt dies eine teils massive Erhöhung der Gesamtmiete. Und obwohl dies dem neuen Mieter bekannt war und er den Vertrag auch unterzeichnet hat, gibt ihm das heutige Mietrecht die Möglichkeit, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anzufechten. Diese Verfahren sind für die Verwaltung immer mit einem hohen Aufwand verbunden, da bei älteren Bauten Zahlen offengelegt werden müssen, welche teils schwierig zu beschaffen sind. Und ein Verfahren, bei welchem der Vermieter nicht überwiegend obsiegt, löst automatisch eine 3-jährige Sperrfrist für Kündigungen aus. Das Ansetzen der Mietzinse bei Neu- oder Wiedervermietungen wird deshalb immer mehr zu einem wichtigen Prozess, der sich auf die Eventualitäten ausrichtet, um einen vernünftigen Mietzins ansetzen zu können. Dazu gehört auch das korrekte Erstellen der Mietverträge und das Einhalten der Formvorschriften, dort wo solche verlangt werden. In unserem Kurs «Vom Mietvertrag bis zur Kündigung» werden wir dieses Jahr auch speziell auf diese Themen eingehen.
Ihr IMMO-Support Team