Im Newsletter vom 19. August 2024 wurden die technischen Grundlagen von PV-Anlagen etwas umschrieben und auch die Thematik der administrativen Arbeiten mit den unter Umständen unumgänglichen mietrechtlichen Vertrags-Anpassungen beleuchtet.
Diese Ausgabe des Newsletters geht auf die Umsetzung von PV-Anlagen im Bereich Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften ein. Für die technische und bauliche Umsetzung sind mehr oder weniger die gleichen Bedingungen vorgegeben.
Teil-2: STWEG und MEG
Auch für Gemeinschaften, welche derzeit keine solchen Pläne verfolgen, dürfte es wichtig sein, diese neuen Techniken im Auge zu behalten, da bei anstehenden Sanierungen allfällige Weichen bereits jetzt gestellt werden sollten. Vergessen wir nicht, dass die Politik zunehmend Druck ausüben wird, dass umweltschonende Möglichkeiten genutzt werden (müssen).
Der wesentliche Unterschied gegenüber Mietliegenschaften liegt in der Beschlussfassung. Bei einer Mietliegenschaft oder einem Eigenheim ist es eine einzelne Eigentümerschaft. Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft bedarf es eines Beschlusses der Mehrheit der Eigentümer.
Da es sich um eine nützliche Investition handelt (also nicht luxuriös), so kommt, wenn in den Reglementen nichts anderes vorgegeben ist, das qualifizierte Mehr als Abstimmungsmodus zum Tragen.
Nach ZGB, Art. 712h, Abs. 3 kann sich ein einzelner Eigentümer von den Investitionen ausklammern, sofern er dann auch nicht die neue Technik nutzen will, wobei dies baulich auch entsprechend unterbunden sein muss. Dies dürfte jedoch ziemlich fragwürdig sein, da es in Zukunft immer wieder Fragen bezüglich Unterhalts- und Erneuerungs-Kosten geben kann.
Sollte sich später diese Eigentümerschaft oder ein Rechtsnachfolger interessieren, nun doch an die Anlage angeschlossen zu werden, tauchen ganz viele Fragen auf wie Einkauf (Beteiligung an ursprüngliche Planungskosten und Erneuerungsfonds), nachträgliche Bau- und Installationskosten etc. Wichtig wird daher, dass bei einer solchen Konstellation der Beschluss detailliert formuliert wird und ein zukünftiges Einkaufen in diese Technik klar und umfassend abgedeckt wird.
Die Finanzierung erfolgt als Zusatzinvestition und dürfte nicht dem Erneuerungsfonds entnommen werden, da es sich nicht um eine Erneuerung, sondern um die Investition einer neuen, zusätzliche Technik handelt. Zudem dürfte sich für die Erneuerung und einen allfälligen Ersatz der PV-Anlage auch ein separater Erneuerungsfonds aufdrängen.
Damit wären die Einlagen und Entnahmen auch wirklich zweckgebunden und vermischen sich nicht mit anderen Aufgaben des ERF für die allgemeinen Teile der Gemeinschaft.
Beim Einbau einer PV-Anlage lohnt es sich, dass die Grundakten der Gemeinschaft nachgeführt und allfällige Grunddienstbarkeiten entsprechend notariell vermerkt werden. Dies auch insbesondere dann, wenn Dritte ausserhalb der Gemeinschaft als Nutzer der erzeugten Energie als Abnehmer fungieren.
Bezüglich der Abrechnung des Verbrauches empfehlen wir dringend dies durch geeignete Firmen vornehmen zu lassen, welche auch die Zähler installieren, warten und auslesen. Somit ist eine externe Fachinstanz vorhanden, um bei Rückfragen kompetent Auskunft erteilen zu können.
In unserem Nachmittags-Seminar von Dienstag, 19. November 2024 in Watt-Regensdorf werden wir diese Themen eingehend ausführen. Zudem empfehlen wir zum Thema «umfassende Sanierung im Stockwerkeigentum» auch den Webinar-Kurs von Donnerstag, 5. September 2024.
Bitte beachten Sie auch unsere praxisorientierten Fachseminare.
Wir führen diese in Kleinklassen durch, damit wir auch individuell auf Ihre Bedürfnisse und Fragen eingehen können.
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Musterdokumente zum Datenschutzgesetz
Die revidierte Fassung des Datenschutzgesetzes (DSG) in der Schweiz ist ab dem 1. September 2023 in Kraft getreten. Für die Immobilienbranche hat dies weitaus grössere Konsequenzen, als bisher von den meisten Verwaltungen wahrgenommen wurde und dementsprechend sind die meisten auf diese Herausforderung noch nicht oder nur ungenügend vorbereitet.
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