Viele Liegenschaften, sind heute aufgrund der Bausubstanz oder der technischen Einrichtungen nicht mehr in einem attraktiven Zustand. Somit stellt sich die Frage, ob die Liegenschaft saniert oder durch einen Neubau ersetzt werden soll.
Im Bereich Mietliegenschaften ist die Entscheidung, ob eine umfassende Sanierung oder ein Ersatzbau vorgenommen werden soll, einfacher zu erzielen, da es in der Regel nur eine Eigentümerschaft gibt, welche hierzu grünes Licht und die nötige Finanzierung geben muss.
Im Bereich Stockwerkeigentum ist eines der Hauptprobleme nicht die Sanierung an und für sich, sondern dass eine Mehrheit der Eigentümer dem Projekt zustimmen muss.
Ein Ersatzbau dürfte hier nur in Ausnahmefällen realisierbar sein. Denn die Eigentümer müssten in der Lage sein, die Baukosten zu finanzieren. Dies würde bedingen, dass genügend Eigenmittel vorhanden sind, da insbesondere bei älteren Eigentümern eine zusätzliche Fremd-Finanzierung aufgrund der vorgeschriebenen Tragbarkeitsrechnungen fast nicht mehr erhältlich ist. Zudem muss während der Realisation des Ersatzbaus eine Lösung für den Verbleib der Bewohnenden gefunden werden.
Grundsätzlich müsste für die Sanierung ein Erneuerungsfonds zur Verfügung stehen, welcher die zu erwartenden Kosten annähernd zu decken vermag. Doch hier wurde in den vergangenen Jahren viel zu knapp in den Fonds einbezahlt. Anlässlich einer Studie der Hochschule Luzern wurde errechnet, dass vernünftigerweise jährlich zwischen 0,7 und 1,0% des Gebäudeversicherungswertes in den Fonds einbezahlt werden müsste.
Hinzu kommt, dass der Ersatz von heutigen Einrichtungen (z.B. Heizung oder Liftanlage) massiv teurer zu stehen kommt, als dies noch vor Jahren der Fall war. Und so ist es nicht verwunderlich, wenn die Mittel im Erneuerungsfonds nicht ausreichen. Doch wie ist zu planen und welche Möglichkeiten bestehen, damit der Wert der Liegenschaft nicht zu schnell abbröckelt?
Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, z.B. durch Aufstockung, wäre theoretisch möglich und mit dem daraus zu erzielenden Ertrag, könnte dies ein willkommener Beitrag zu einer Gesamtsanierung sein (Beispiele unter www.attico.ch). Doch eine solche Aufstockung zieht viele Detailfragen nach sich und setzt auch die Einstimmigkeit der Gemeinschaft voraus.
Die heutigen Anforderungen von behördlichen Auflagen, allfälligen Subventionsmöglichkeiten, sowie der Komplexität der gesamten Materie, setzen ein breites und aktuelles Fachwissen voraus. Oder man kann auf die Vernetzung zu ausgewiesenen Fachkräften zurückgreifen. Jedoch ist und bleibt die Kommunikation mit der Gemeinschaft eine besondere Aufgabe, damit die Prioritäten richtig gesetzt werden können.
Um eine umfassende Sanierung erfolgreich umzusetzen, ist es wichtig, frühzeitig mit der Planung und ersten groben Kostenschätzungen zu beginnen. Damit kann sich die Eigentümerschaft auf die bevorstehende Herausforderung besser einstellen.
In unserem Seminar «umfassende Sanierung von Stockwerkeigentum» werden nicht nur mögliche Finanzierungen beleuchtet, es wird auch anhand praktischer Beispiele aufgezeigt, wie eine solche Planung rechtzeitig und mit den richtigen Fachleuten angegangen werden kann.
Bitte beachten Sie auch unsere praxisorientierten Fachseminare.
Wir führen diese in Kleinklassen durch, damit wir auch individuell auf Ihre Bedürfnisse und Fragen eingehen können.
Dienstleistungen IMMO-Support GmbH
Auch stehen wir Ihnen für die Unterstützung bei besonderen Aufgaben im Bereich Mietliegenschaften oder Stockwerkeigentum zur Verfügung oder übernehmen für Sie ganze Abläufe, um Sie zu entlasten. Auch bei Personalausfall können wir unter Umständen Hand bieten. Melden Sie sich einfach bei uns.
Musterdokumente zum neuen Datenschutzgesetz
Die revidierte Fassung des Datenschutzgesetzes (DSG) in der Schweiz ist ab dem 1. September 2023 in Kraft getreten. Für die Immobilienbranche hat dies weitaus grössere Konsequenzen, als bisher von den meisten Verwaltungen wahrgenommen wurde und dementsprechend sind die meisten auf diese Herausforderung noch nicht oder nur ungenügend vorbereitet.