Immer mehr Liegenschaften im Stockwerkeigentum erreichen ein Alter, bei welchem die Thematik von umfangreicheren Sanierungen aktuell wird. Für die Finanzierung stünde hier der Erneuerungsfonds zur Verfügung, der gemäss seiner Bestimmung genau für solche Aufwendungen vorgesehen ist. Doch die Praxis zeigt, dass diese Fonds häufig massiv zu niedrig sind, da in der Vergangenheit der Äufnung der Fonds zu wenig Beachtung geschenkt wurde.
Aufgrund der verschärften Finanzierungsbestimmungen für Pensionierte, sind ältere Eigentümer teilweise nicht mehr der Lage, die notwendigen Mittel aufzubringen. Somit sind insbesondere Gemeinschaften mit einem hohen Durchschnittsalter der Eigentümer in einem erhöhten Risikobereich.
Leider ist festzustellen, dass die Verwaltungen diesem Thema ausweichen oder zu wenig Beachtung schenken. Soll eine umfassende Sanierung erfolgreich und zur Zufriedenheit der Eigentümer ausgeführt werden, benötigt es nebst dem notwendigen Fachwissen auch einen klaren Finanzierungsplan und die richtige Aufklärung an die Gemeinschaft.
Verwaltungen sollten daher dringendst über die Bücher jeder Gemeinschaft gehen und einen langjährigen Finanzierungsplan erstellen, damit bei anstehenden Sanierungen möglichst annähernd so viel Geld auf dem Fonds verfügbar ist, wie auch benötigt wird.
Die Höhe der jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds sollte nicht aufgrund von generellen Ansätzen bestimmt werden, sondern aufgrund einer Berechnung der notwendigen Mittel unter der Berücksichtigung der Bausubstanz.
Zudem sollte sich die Gemeinschaft frühzeitig mit der Thematik auseinandersetzen, ob z.B. die Heizung mit der gleichen Energieart oder einer alternativen Energiequelle ersetzt werden soll und ob bei der Sanierung der Tiefgarage z.B. die Anforderungen an Elektro-Autos umgesetzt werden sollen. Diese Überlegungen sind wichtig für die Festlegung des benötigten Erneuerungsfonds-Sparziels.
Die IMMO-Support GmbH bietet Halbtages- und Tagesseminare an, welche sich speziell mit dieser Thematik befassen:
Im Halbtagesseminar «umfassende Sanierung» wird der Planungsweg mit all den verschiedenen Meilensteinen Grundsatzentscheid Vorprojekt(e), Äufnung Erneuerungsfonds, Etappenziele (Teilsanierungen oder Gesamtsanierung), nur notwendige Sanierungen oder evtl. auch Energieoptimierungen, usw. beleuchtet und Hilfestellungen aufgezeigt, damit das Projekt erfolgreich wird.
Im Halbtagesseminar «Zerstrittenes und zerfallendes Stockwerkeigentum» werden Fälle gemeinsam erarbeitet, um Lösungswege bei Streit, Unklarheiten in der Interpretation des Reglements oder sogar bei sich blockierenden Gemeinschaften aufzuzeigen. An diesem Kurs sind nebst einem erfahrenen Verwalter auch ein Mediator und ein auf Stockwerkeigentum spezialisierter Anwalt anwesend.
Als drittes Seminar wird «Begründung Stockwerkeigentum» angeboten. Es werden die verschiedenen Möglichkeiten aufgezeigt, eine STWEG oder MEG zu begründen. Ebenfalls wird anhand eines Musterreglements auf die wichtigen Formulierungen hingewiesen, damit die Eigenheiten der zu erstellenden Immobilien optimal berücksichtigt werden.
Es ist zu wünschen, dass dem Erneuerungsfonds vermehrt die wichtige um nicht zu sagen die überlebenswichtige Beachtung geschenkt wird.